11일 포춘에 따르면 미국 투자자들이 주택 시장의 다음 단계를 예측하는 가운데, 주목할 만한 변화가 생겼다고 보도했다.
2022년 하반기, 미국 모기지 금리의 급등으로 인해 구매자들이 계약을 취소하는 사례가 빈번하게 일어났다.
이에 건축업자들은 구매 유도를 위해 다양한 인센티브를 제공하는 등 빠른 대응을 펼치고 있다.
이 중 눈에 띄는 것은 ‘모기지 금리 바이다운’으로 레노와 오스틴 같은 변화가 빠른 시장에서 건축업자들은 주택의 가격을 10%, 15% 그리고 경우에 따라서는 20%까지 내려야만 했다.
결과적으로는 ‘긍정적 효과’
지금 이러한 대응들이 효과를 발휘하고 있는 것으로 보인다.
미국 신규 주택 판매는 다시 증가하고 있으며, 이번 봄에는 건축업자의 계약 취소율이 정상화되었다.
도이치방크의 연구원들은 “이자율 하락으로 인해 망설이던 차용자들이 열광적인 구매자로 변모했다”라고 보고서에서 밝혔다.
주택 건설업자에게 유리한 시장 상황
2023년도에도 모기지 금리가 상승하더라도 ‘모기지 금리 바이다운’과 같은 인센티브는 주택 건설업자들에게 시장의 우위를 제공할 것이라는 월스트리트의 낙관론이 커지고 있다.
기존 주택 공급이 부족한 상황에서 소위 ‘록인 효과’로 인해 주택 건설사들의 경쟁이 제한적이기 때문이다.
즉, 주택 소유자가 새로운 주택을 구매하려면 기존의 23%의 모기지 이율을 67%로 변경해야 하는 상황이다.
투자자들의 관심 증가
이런 상황 속에서 PulteGroup의 주가는 연초 대비 55.9% 급등하며 투자자들이 주택 건설업자 주식을 적극적으로 사들이고 있다.
이어서 Toll Brothers(46.9% 증가), DR Horton(+25.7%), Lennar(+24.2%) 등의 주가도 뒤따라 급등했다.
팬데믹 시대의 주택 붐과 건설사들의 대응
팬데믹으로 인해 주택 수요가 무한하게 늘어난 시기에, KB Home, PulteGroup, NVR 등 건설사들은 가격을 적극적으로 올려 대폭의 이익을 올렸다.
이처럼 큰 이익을 얻은 건설업자들은 이를 기회로 ‘시장 찾기’를 추구하며 가격 인하나 공격적인 요율 매입을 통해 마진을 줄일 여유를 가졌다.
도이치방크에 따르면, 많은 건축업자들은 이른바 ‘모기지 금리 바이다운’을 통해 5.0%에서 5.5%의 모기지 금리를 제공하고 있다.
미국 주택 건설주의 미래 전망
도이치방크의 연구원들은 미국 주택 시장이 ‘부족’한 상태를 유지할 것으로 보며, 주택 건설 주식이 여전히 더 많은 움직임의 여지를 가지고 있다고 전망했다.
연구원들은 “건설 업자들이 신중하던 태도에서 신규 주택 건설에 대한 낙관론으로 빠르게 전환했습니다.”라고 말했다.
그들은 신규 주택에 대한 견조한 수요가 마진과 수익의 지속적인 정상화를 수반할 것으로 예상하며, 장부 가치가 증가함에 따라 종목 선택의 기회가 있을 것이라고 밝혔다.
주택 건설업체의 ‘목표 가격’ 전망
한편 도이치방크 애널리스트들은 몇몇 주택 건설업체에 대한 ‘목표 가격’을 전망했따.
- DR Horton – DHI: 도이체방크 목표가 $150(금요일 종가 $114.01에 거래됨)
- Meritage – MTH: 도이체방크의 $200 목표 가격(금요일 종가 기준 $129.67에 거래됨)
- Pulte – PHM: 도이체방크의 목표가 $95(금요일 종가 기준 $71.99에 거래됨)Tri Pointe – TPH: 도이체방크의 $42 목표 가격(금요일 종가 기준 $32.38에 거래됨)
- Toll Brothers – TOL: 도이치방크의 목표가 $94(금요일 종가 $74.29에 거래됨)
- Taylor Morrison – TMHC: 도이치방크의 목표가 $50(금요일 종가 기준 $46.70에 거래됨)
- KB Home – KB: 도이치방크의 목표가 $49(금요일 종가 기준 $48.74에 거래됨)
- NVR, Inc. – NVR: 도이치방크의 목표가 $4,400(금요일 종가 기준 $5,818에 거래됨)
- Lennar – LEN: 도이치방크의 목표가 $105(금요일 종가 기준 $114에 거래됨)
이렇게 볼 때, 투자자들은 주택 건설 시장의 다음 행보에 대비해 주택 건설주에 주목하고 있음을 알 수 있다.
이러한 투자 전략은 모기지 금리 상승에 따른 주택시장의 변동성에 대응하기 위한 것으로 보인다.
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